La idea principal
La preaprobación sigue una revisión del prestamista; tiene condiciones y no es una aprobación final.
¿Qué es una preaprobación hipotecaria?
Una preaprobación es una carta de un prestamista que dice que está dispuesto a prestarte hasta cierta cantidad, según el ingreso, las deudas, el crédito y los ahorros que revisó. La obtienes hablando con un oficial de préstamos, dando información básica y, normalmente, permitiendo que el prestamista revise tu crédito. Es el primer paso real para comprar casa en Maryland y lo que los vendedores esperan ver con una oferta. No es una oferta garantizada de préstamo, ni una aprobación final, ni un bloqueo de tasa.
Precalificación vs. preaprobación: importa menos la palabra que lo que se revisó
El CFPB explica que los prestamistas usan las dos palabras de forma distinta. Algunos emiten una “precalificación” solo con lo que tú les dices, y una “preaprobación” solo después de verificarlo; otros usan una sola palabra para ambas. Los prestamistas pueden revisar tu crédito para cualquiera de las dos, y ninguna es una oferta garantizada de préstamo.
Así que en lugar de preguntar qué palabra dice la carta, pregunta en qué se basa. Una carta emitida después de que el prestamista vio tu reporte de crédito, tus talones de pago o declaraciones de impuestos y tus estados de cuenta pesa más ante un vendedor que una basada en una llamada. Tu oficial de préstamos te puede decir exactamente qué se revisó.
A quién llamas y qué pasa en esa primera llamada
Llamas a un oficial de préstamos hipotecarios con licencia. En Maryland, Paola hace esto en New Priority Lending Corp.; el formulario de contacto de este sitio solo le pide que te devuelva la llamada. En la llamada describes el tipo de casa y la zona que estás considerando, tu ingreso y cómo te pagan, tus deudas mensuales y el dinero que tienes para el pago inicial y los costos de cierre.
Con esa conversación el oficial te explica qué tipos de préstamo podrían encajar, qué requeriría una preaprobación en tu situación y qué podría estorbar. No se consulta ni se envía nada hasta que digas que quieres avanzar, y entonces ocurre en el portal seguro del prestamista, no por correo electrónico ni por texto.
- Puedes verificar a cualquier oficial de préstamos o compañía en NMLS Consumer Access antes de compartir información.
- Una primera conversación es gratis y no te obliga a solicitar.
- Si no estás listo, pregunta en qué trabajar y cuándo volver a llamar.
Qué te van a pedir
La lista exacta depende de cómo ganas y del préstamo, pero la mayoría de las preaprobaciones en Maryland empiezan con las mismas categorías. La guía para compradores de Freddie Mac señala ingreso, activos, deudas y crédito como las cuatro cosas que mira un prestamista, y los documentos de abajo son la forma de demostrar cada una.
Estos se suben al portal seguro del prestamista después de que el oficial te envía el enlace. No los adjuntes al formulario público de contacto, a un correo electrónico común ni a un mensaje de texto.
| Categoría | Documentos típicos | Si trabajas por cuenta propia |
|---|---|---|
| Identidad | Identificación oficial con foto | Igual |
| Ingreso | Talones de pago recientes, formularios W-2 y las declaraciones de impuestos de los últimos dos años | Dos años de declaraciones personales y del negocio, más un estado de pérdidas y ganancias del año en curso |
| Activos | Dos meses de estados de cuenta de las cuentas que vas a usar | Igual, más una explicación de cualquier depósito grande |
| Deudas y crédito | Permiso para consultar el crédito; estados de cuenta de deudas que no aparezcan en el reporte | Igual, incluidas las deudas del negocio que garantizas personalmente |
Cuánto tarda, cuánto dura y qué puede cambiarla
Con los documentos en mano, una preaprobación muchas veces se emite en pocos días; tarda más cuando el ingreso es complejo o algo en el reporte de crédito necesita corrección. Las cartas tienen fecha de vencimiento, normalmente unos meses, porque tu crédito, tu ingreso y tus ahorros pueden cambiar. Si tu búsqueda se alarga, el oficial la renueva.
Una preaprobación se basa en una fotografía del momento. Crédito nuevo, un cambio de trabajo, un depósito grande sin explicación o un tipo de propiedad distinto pueden cambiar el monto o el tipo de préstamo; por eso el oficial te pedirá mantener todo estable mientras buscas.
- No abras tarjetas nuevas ni financies un carro mientras buscas casa.
- Deja el dinero del pago inicial donde está; moverlo genera papeleo.
- Avísale a tu oficial antes de cambiar de trabajo, aunque sea por un aumento.
Cómo usar la carta al hacer una oferta
Los vendedores y sus agentes leen la preaprobación como señal de que tu financiamiento probablemente cerrará. El CFPB sugiere preguntarle a un agente local o a un consejero de vivienda si la carta que tienes será tomada en serio en tu zona; en la mayor parte de Maryland, la preaprobación verificada por el prestamista es el estándar esperado.
Busca por debajo de tu techo. El máximo de la carta es lo que el prestamista puede prestar, no lo que cabe en tu presupuesto mensual una vez que sumas impuestos, seguro y reparaciones. La guía para compradores de primera vez de este sitio explica esos dos números en detalle.
Qué no es una preaprobación
No es una aprobación final: la evaluación todavía verifica el expediente y la propiedad después de que tienes contrato. No es un bloqueo de tasa: la tasa se bloquea después, sobre una propiedad específica y por un plazo específico. Y no es una promesa de que cierto programa de préstamo estará disponible para la casa que elijas.
Sí es el punto donde una idea general se convierte en un plan real, y el momento en que un buen oficial de préstamos empieza a ser útil. Por eso es el paso dos en la guía del proceso, justo después de revisar tu propio crédito y presupuesto.
Fuentes primarias
Esta guía se basa en los siguientes recursos oficiales para consumidores. Tus documentos de préstamo, los requisitos de tu prestamista y la ley aplicable deciden tu situación individual.
- Oficina para la Protección Financiera del Consumidor — Carta de precalificación vs. carta de preaprobación
- Oficina para la Protección Financiera del Consumidor — Los seis datos que inician una Estimación de Préstamo
- Oficina para la Protección Financiera del Consumidor — Prepararse para buscar una hipoteca
- Freddie Mac My Home — Solicitar un préstamo hipotecario
- Freddie Mac My Home — Formar tu equipo para comprar casa
- NMLS Consumer Access — Verificar compañías y profesionales hipotecarios
Sobre la autora
Paola Sharleen Valdez · Oficial de préstamos hipotecarios · NMLS ID #2796757
Paola Sharleen Valdez es oficial de préstamos hipotecarios con New Priority Lending Corp. Escribe estas guías para que sepas qué esperar, qué preguntar y qué vas a necesitar antes de decidir iniciar un préstamo con ella.