Trabajas por cuenta propia y quieres comprar en Maryland: cómo se verifica tu ingreso y qué tener listo

Tu ingreso es lo que muestran tus declaraciones, no lo que recibe tu banco

Si eres dueño del 25 por ciento o más de un negocio, la guía de Fannie Mae te considera trabajador por cuenta propia, y el prestamista verifica el ingreso con tus declaraciones federales firmadas, personales y, en algunos casos, del negocio. Lo que cuenta es el ingreso que queda después de los gastos del negocio, la cantidad con la que puedes contar para pagar una hipoteca, no los ingresos brutos ni los depósitos en tu cuenta.

Freddie Mac lo dice sin rodeos: deducir cada gasto del negocio reduce tu ingreso gravable y tu factura de impuestos, pero un número más bajo en tus declaraciones puede significar una relación deuda-ingreso más alta cuando solicitas. Nada en esta página te dice cómo declarar; esa es una pregunta para tu profesional de impuestos. Sí te dice que mires tus declaraciones como las mirará el prestamista antes de decidir cuándo comprar.

Dos años de historial, y por qué importa la tendencia

Fannie Mae generalmente requiere dos años de ingresos previos para demostrar que el ingreso probablemente continuará, y Freddie Mac señala que la mayoría de los prestamistas quiere al menos dos años de trabajo por cuenta propia constante en la misma industria. El prestamista también mira si el ingreso es estable o creciente; una caída fuerte de un año al siguiente genera preguntas y puede hacer que se use el año más bajo.

Menos de dos años no siempre es un callejón sin salida. La guía permite un historial más corto cuando las declaraciones más recientes muestran doce meses completos de trabajo por cuenta propia en el negocio actual y puedes documentar ingreso anterior al mismo nivel en el mismo tipo de trabajo, por ejemplo con formularios W-2 del empleo que tenías antes de independizarte.

• Dos años de declaraciones personales, y del negocio si las presentas por separado.
• Formularios W-2 anteriores si hace poco eras empleado en el mismo campo.
• Licencia del negocio, contratos con clientes o una carta de tu contador para mostrar que el negocio sigue activo.

Cómo funciona el promedio, y qué se puede sumar de vuelta

El prestamista convierte tus cifras anuales en un ingreso mensual calificable, normalmente promediando los dos años cuando el ingreso es estable o creciente. Ciertas deducciones que no son en efectivo, como la depreciación, pueden sumarse de vuelta porque en realidad no salieron de tu bolsillo; las partidas únicas y el ingreso que se quedó dentro de una sociedad o corporación S y nunca se te distribuyó pueden excluirse.

La guía de Fannie Mae lo describe como un análisis de flujo de efectivo de tu ingreso personal y del negocio: la estabilidad del ingreso, la solidez del negocio y su capacidad de seguir pagándote sin dejar de ser viable. Pídele a tu oficial de préstamos que te explique el cálculo con tus declaraciones para que el monto de la preaprobación se base en el número que el evaluador realmente usará.

El estado de pérdidas y ganancias del año en curso

Tu última declaración puede tener muchos meses, así que los prestamistas suelen pedir un estado de pérdidas y ganancias (P&L) del año a la fecha y a veces un balance general. Su función es mostrar que el año actual se parece a los años declarados. Debe cuadrar con tus libros y con la actividad de tu banco; un P&L que muestra mucho más que tus declaraciones no subirá el ingreso calificable, y uno que muestra mucho menos puede bajarlo.

Prepáralo con los registros que ya llevas. El IRS describe las obligaciones básicas de quien trabaja por cuenta propia, incluidas registrar ingresos y gastos y pagar impuestos estimados; los mismos registros que te mantienen en regla son los que hacen creíble un P&L.

El origen de tu pago inicial: dinero rastreable y con tiempo en tu cuenta

Aquí se traban más compradores independientes que con el ingreso. El prestamista quiere ver que el dinero para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas ha estado en tus cuentas, normalmente con dos meses de estados de cuenta bancarios, y que cualquier depósito grande vino de una fuente aceptable. Fannie Mae define depósito grande como un solo depósito mayor a la mitad de tu ingreso mensual calificable y exige documentación cuando esos fondos se necesitan para la compra.

Los fondos del negocio se pueden usar, dice la guía, si eres titular de la cuenta y el prestamista puede ver que sacar ese dinero no perjudica al negocio. No muevas dinero entre cuentas del negocio y personales justo antes de solicitar sin preguntar primero; cada transferencia se convierte en una cosa más que documentar.

• Deja el dinero donde está al menos dos meses antes de solicitar.
• Guarda comprobantes de todo lo que explique un depósito grande: una factura cobrada, un activo vendido, un reembolso.
• No deposites pagos en efectivo que no puedas documentar en la cuenta que planeas usar.
• Si planeas usar fondos del negocio, dilo desde el principio para que la revisión de flujo de efectivo se haga por adelantado.

Tu primera llamada, y adónde van tus documentos

Empieza con un oficial de préstamos, no con una carpeta de documentos. En la primera llamada, describe cómo te pagan, cuánto tiempo llevas por tu cuenta y qué muestran aproximadamente tus declaraciones; el oficial te dice qué tipos de préstamo encajan y exactamente qué documentos reunir. En Maryland esa primera conversación es lo que hace Paola en New Priority Lending Corp.

Cuando estés listo, las declaraciones, los estados de cuenta y tu P&L van al portal seguro del prestamista, nunca por el formulario de contacto de este sitio, un correo electrónico común o un texto. Lleva una lista privada de qué enviaste y cuándo, para que la siguiente solicitud sea fácil de responder.

• ¿Qué años de declaraciones, y personales, del negocio o ambas?
• ¿Cuáles de mis fuentes de ingreso van a usar, y cómo las van a promediar?
• ¿Necesitan un P&L del año a la fecha, un balance general o ambos, y de qué período?
• ¿Hay algo en mis declaraciones que esperes que el evaluador cuestione?