La idea principal
La participación, los ingresos que recibes, las obligaciones y el uso de fondos del negocio requieren revisión.
¿En qué cambia una hipoteca cuando eres dueño de un negocio?
El prestamista tiene que separarte de la empresa. Mira tu porcentaje de propiedad, cómo te paga el negocio, ya sea salario, retiros o distribuciones, qué debe el negocio, y si el ingreso que aparece en tu declaración personal realmente estuvo disponible para ti. También decide si el dinero del negocio puede usarse para el pago inicial. Esta guía explica qué necesita cada una de esas revisiones; el prestamista decide qué cuenta en tu expediente de Maryland.
Salario, retiros y distribuciones no son lo mismo
La forma en que la empresa te paga determina cómo lo cuenta el prestamista. Los salarios W-2 de tu propia corporación S son salarios; los retiros del dueño y las distribuciones se leen a través de la declaración del negocio. La guía de Fannie Mae advierte que el ingreso de una sociedad o corporación S reportado en tu declaración personal puede no ser dinero que realmente se te distribuyó, así que el prestamista revisa qué se pagó y si el negocio puede seguir pagándolo sin dejar de estar sano.
Los ingresos brutos no son tu ingreso, y un saldo grande en la cuenta del negocio tampoco lo es. Prepara un mapa simple: por cada cantidad que recibiste el año pasado, qué entidad la pagó, en qué forma y dónde aparece en las declaraciones.
- Separa en tu mapa los salarios W-2 de los retiros y distribuciones.
- Enumera las deudas del negocio que garantizaste personalmente; el prestamista puede contarlas en tu contra salvo que se demuestre que el negocio las paga.
- Mantén explicables las transferencias entre cuentas del negocio y personales.
Las declaraciones de la entidad y los estados financieros actuales
Espera que te pidan las declaraciones del negocio con sus anexos, los K-1 de cada dueño, un estado de pérdidas y ganancias del año a la fecha y muchas veces un balance general, y evidencia de que el negocio opera, como una licencia o una carta de tu contador. El IRS describe los buenos registros de negocio como los que muestran claramente ingresos y gastos y respaldan las declaraciones presentadas; esos mismos registros son los que hacen rápida la revisión hipotecaria.
Una hipoteca no es motivo para cambiar cómo se maneja el negocio ni cómo declara. No le pidas a un preparador que reformule nada, y no hagas proyecciones; el prestamista trabaja con el historial presentado y los resultados actuales reales.
| Qué revisa el prestamista | Qué entregas | Pregunta para tu oficial de préstamos |
|---|---|---|
| Propiedad | Documentos de constitución o carta del contador con tu porcentaje | ¿Necesitas evidencia de propiedad de cada entidad o solo de la que me paga? |
| Compensación | Formularios W-2, K-1 y las declaraciones del negocio | ¿Cuáles de estas cantidades van a contar, y cómo? |
| Resultados actuales | P&L del año a la fecha y balance general | ¿Hasta qué fecha, y los quieres preparados por un contador? |
| Obligaciones | Estados de cuenta de préstamos del negocio | ¿Qué deudas del negocio cuentan en mi relación deuda-ingreso? |
Usar dinero de la empresa para el pago inicial
Los fondos del negocio pueden ser una fuente aceptable para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas cuando eres titular de la cuenta y los fondos están verificados, dice la guía de Fannie Mae. Cuando además calificas con ingreso de ese negocio, el prestamista hace un análisis de flujo de efectivo para confirmar que sacar el dinero no lo perjudicará.
Identifica la cuenta exacta, el monto y la fecha en que lo moverías, y pregunta antes de mover nada. La nómina, los impuestos, otros dueños y las cláusulas de préstamos pueden limitar lo que realmente puedes tomar, y una transferencia hecha solo para verse más fuerte crea un depósito grande que luego hay que justificar.
- No muevas dinero del negocio a una cuenta personal hasta que el oficial te diga cómo debe documentarse.
- Espera tener que demostrar que el negocio conserva suficiente capital de trabajo después del retiro.
- Si otros dueños deben aprobar una distribución, consíguelo por escrito primero.
Mantén sano el negocio mientras compras
No vacíes el efectivo operativo, no te saltes un depósito de impuestos ni retrases la nómina para que una compra funcione. Define el presupuesto de la casa aparte del plan operativo y deja un colchón en ambos; una casa que solo puedes cerrar debilitando la empresa es la casa equivocada.
Si este año va muy distinto a los años declarados, prepara estados actuales exactos y una explicación breve y factual. No prometas contratos ni ventas futuras, y no le pidas a un contador que certifique algo que no puede respaldar.
La primera conversación, y adónde van los registros
Empieza con un oficial de préstamos. Describe las entidades, tu porcentaje, cómo te pagan y si podrías usar fondos del negocio; con eso, el oficial nombra los documentos exactos y el período que debe cubrir cada uno. En Maryland esa conversación es lo que hace Paola en New Priority Lending Corp., y el formulario de contacto de este sitio solo le pide que te llame.
Las declaraciones, los estados de cuenta y los registros de propiedad van al portal seguro del prestamista después de esa solicitud, no por este sitio, por correo electrónico común ni por texto. Pregunta quién pidió cada documento y si tendrá que actualizarse antes del cierre, y lleva un registro privado de lo que enviaste.
Fuentes primarias
Esta guía se basa en los siguientes recursos oficiales para consumidores. Tus documentos de préstamo, los requisitos de tu prestamista y la ley aplicable deciden tu situación individual.
- Guía de Fannie Mae — Factores de evaluación y documentación para prestatarios independientes
- Guía de Fannie Mae — Cuentas de depósito, activos del negocio y depósitos grandes
- Servicio de Impuestos Internos — Registros para negocios
- Freddie Mac My Home — Calificar para una hipoteca cuando trabajas por cuenta propia
Sobre la autora
Paola Sharleen Valdez · Oficial de préstamos hipotecarios · NMLS ID #2796757
Paola Sharleen Valdez es oficial de préstamos hipotecarios con New Priority Lending Corp. Escribe estas guías para que sepas qué esperar, qué preguntar y qué vas a necesitar antes de decidir iniciar un préstamo con ella.