Usar la plusvalía de tu casa: ¿HELOC, préstamo con garantía hipotecaria o refinanciamiento cash-out?

Qué es la plusvalía, y cuánta puedes pedir prestada

La plusvalía es el valor actual de tu casa menos el saldo de cualquier hipoteca. Si tu casa en Maryland vale $450,000 y debes $300,000, tienes $150,000 de plusvalía. Los prestamistas no te dejan pedir toda; fijan una relación préstamo-valor combinada máxima, explica el CFPB, que compara todo lo que debes contra el valor de la casa, y mientras más alta esa relación, más alto tu costo y más difícil calificar.

El valor es lo que dice un avalúo o la valoración del prestamista, no lo que adivina un sitio de anuncios. Pregunta qué relación máxima aplica al producto que estás considerando y cómo fijará el valor el prestamista.

Préstamo con garantía hipotecaria: una suma única con pago fijo

Un préstamo con garantía hipotecaria, explica el CFPB, te permite pedir una suma única usando tu plusvalía como garantía, normalmente a una tasa fija que no cambia, pagada en cuotas iguales como segunda hipoteca junto a la que ya tienes. Encaja con un gasto conocido y de una sola vez.

El CFPB advierte que estos préstamos pueden traer tarifas iniciales y que si no puedes pagar, el prestamista puede ejecutar la hipoteca; también aconseja hablar con un consejero de crédito sin fines de lucro antes de usar uno para consolidar deudas, y tener cuidado al pedir prestado contra tu casa para invertir.

HELOC: una línea de crédito con período de retiro y período de pago

Una línea de crédito con garantía hipotecaria funciona como una tarjeta de crédito garantizada por tu casa: retiras lo que necesitas durante un período de retiro, muchas veces pagando solo interés, y luego entras a un período de pago en que vence el capital y la cuota puede saltar. La guía de HELOC del CFPB explica que las tasas normalmente son variables, ligadas a un índice más un margen, así que el pago cambia cuando cambian las tasas.

Lee los términos sobre los topes anuales y de por vida de la tasa, si el prestamista puede congelar o reducir la línea, cualquier retiro mínimo, tarifas anuales y qué pasa al terminar el período de retiro. Una HELOC encaja con gastos que llegan con el tiempo, como una remodelación por etapas.

• ¿Cuál es el índice, el margen y los topes de la tasa?
• ¿Cuánto dura el período de retiro, y cuál será el pago cuando empiece el período de pago?
• ¿Puede el prestamista congelar o recortar la línea, y bajo qué condiciones?

Refinanciamiento cash-out: una sola primera hipoteca nueva y más grande

Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza tu hipoteca actual por una más grande y te da la diferencia en efectivo. Tienes un solo pago y una sola tasa, pero la tasa nueva aplica a todo el saldo, incluida la parte que ya venías pagando a tu tasa anterior, y pagas costos de cierre sobre el préstamo completo. La guía de refinanciamiento del CFPB hace las preguntas que lo deciden: qué cuesta, qué hace el pago y cuánto tarda en cuadrar la cuenta.

Cuando tu tasa actual es más baja que la de hoy, un cash-out puede encarecer dinero que ya tenías; un segundo préstamo deja intacta la primera hipoteca. Cuando tu tasa actual es más alta, el refinanciamiento puede mejorar ambas cosas a la vez. La guía de refinanciamiento de este sitio explica la cuenta del punto de equilibrio.

Lado a lado

La elección correcta depende de cuánto necesitas, cuándo lo necesitas, cuál es la tasa de tu hipoteca actual y cuánta incertidumbre en el pago puedes cargar. Usa la tabla para enmarcar la conversación, y luego pide términos escritos de cada opción que consideres.

Antes de pedir prestado contra tu casa

Cada opción aquí convierte tu casa en garantía de lo que sea que estés pagando. Por eso el CFPB sugiere un consejero de crédito antes de consolidar deudas de esta forma y cautela antes de invertir plusvalía prestada. Pregunta qué pasa con el pago si suben las tasas, si baja tu ingreso o si cae el valor de la casa.

Pregúntale a tu oficial de préstamos cuáles de estos productos ofrece el prestamista y pide un estimado escrito de cada uno; en Maryland, Paola atiende esa llamada en New Priority Lending Corp. Nada en esta página dice que una opción sea la correcta para ti ni que un producto en particular esté disponible sobre tu casa.

• ¿Cuál es el costo total de cada opción durante los años que espero conservarla?
• ¿Cuál es el pago en el peor caso de la opción variable?
• ¿Aplica el impuesto de registro de Maryland al préstamo nuevo, y quién lo paga?
• ¿Hay penalidad por pago anticipado o tarifa por cierre anticipado?