Fija o ajustable, 15 o 30 años: qué cambia realmente

Tasa fija: el pago que firmas es el pago que conservas

Un préstamo de tasa fija establece la tasa al cierre y la mantiene durante toda la vida del préstamo. Tu pago de capital e interés es el mismo en el año uno y en el año treinta; solo pueden cambiar los impuestos y el seguro que se cobran con él. Esa previsibilidad es la razón por la que la mayoría de los compradores en Maryland la eligen, y por la que es el punto de referencia de todas las demás opciones.

La contraparte es que una tasa fija suele ser un poco más alta que la tasa inicial de una ARM, porque el prestamista asume el riesgo de que las tasas suban. Si las tasas bajan después, puedes evaluar un refinanciamiento, que tiene sus propios costos; la guía de refinanciamiento de este sitio explica esa cuenta.

Cómo se ajusta una ARM: índice, margen y topes

Una hipoteca de tasa ajustable empieza con una tasa fija por un período determinado, normalmente 5, 7 o 10 años, y luego se ajusta según un calendario, muchas veces cada seis meses o cada año. El CFPB explica que la tasa nueva es un índice, una medida amplia de las tasas del mercado, más un margen que agrega el prestamista, sujeto a topes. Cuando el índice sube, tu pago sube; cuando baja, tu pago puede bajar, pero no en todas las ARM.

Los topes limitan cuánto puede cambiar la tasa en el primer ajuste, en cada ajuste posterior y durante la vida del préstamo. Un préstamo descrito como 5/6 con topes 2/1/5 significa cinco años fijos, ajustes cada seis meses después, un salto máximo de 2 puntos en el primer cambio, 1 punto en cada cambio posterior y 5 puntos por encima de la tasa inicial en total. Esos números están en tu Estimación de Préstamo y en el manual de ARM del CFPB que los prestamistas deben entregarte.

El número que importa: el pago en el peor caso

El consejo del CFPB es directo: no asumas que venderás o refinanciarás antes de que cambie la tasa, porque el valor de tu casa o tus finanzas pueden cambiar, y si no puedes pagar las cuotas más altas con tu ingreso de hoy, quizá te convenga otro préstamo. Pídele a tu oficial el pago con el tope de por vida, y decide con ese número, no con el inicial.

Una ARM puede tener sentido cuando estás seguro de que te mudarás o liquidarás el préstamo dentro del período fijo, o cuando la tasa inicial está tan por debajo de la alternativa fija que el ahorro es real aunque te quedes. Es una apuesta sobre el tiempo; hazla a propósito.

15, 20 o 30 años: el plazo cambia el pago y el interés total

El plazo es el tiempo que tienes para pagar. Un préstamo a 30 años tiene el pago obligatorio más bajo; uno a 15 años tiene un pago mucho más alto, normalmente una tasa algo menor y mucho menos interés total porque pides el dinero por la mitad del tiempo. El plazo de 20 años queda en medio.

La mayoría de los compradores en Maryland toma el plazo de 30 años por la flexibilidad y abona extra al capital cuando puede, lo que acorta el préstamo sin comprometerse al pago más alto. Pregunta si el préstamo tiene penalidad por pago anticipado antes de contar con eso; la Estimación de Préstamo lo dice en la primera página.

• Compara el interés total durante la vida de cada plazo, no solo el pago mensual.
• Un préstamo a 30 años con abonos voluntarios conserva el pago obligatorio más bajo como válvula de seguridad.
• Un plazo más corto solo ayuda si el pago más alto cabe con comodidad en tu presupuesto cada mes.

Cómo saber cuál tienes, y cuál pedir

Si ya tienes una hipoteca y no estás seguro, el CFPB explica dónde mirar: tu pagaré y tu Divulgación de Cierre indican si la tasa puede cambiar y cuándo. Convertir una ARM a tasa fija es una de las razones comunes de refinanciamiento en Maryland.

Si estás comprando, pídele a tu oficial una Estimación de Préstamo para la opción fija y para cualquier ARM que te sugieran, con el mismo monto, y compara el pago, el pago máximo de por vida, el APR y los costos. En Maryland, Paola hace esa comparación en New Priority Lending Corp.; nada en esta página elige un préstamo por ti.