Comprar tu primera casa cuando nadie en tu familia ha comprado una

A quién llamar primero

A dos personas, en cualquier orden. Un consejero de vivienda aprobado por HUD te da una clase de educación para compradores y ayuda individual que nadie en la transacción paga; el Maryland Mortgage Program y muchos programas de condado exigen esa clase de todos modos. Un oficial de préstamos con licencia te dice cuánto podrías pedir prestado, qué préstamos encajan y qué corregir primero; en Maryland, eso es lo que hace Paola en New Priority Lending Corp.

Ninguna de las dos llamadas te compromete a nada. El consejero trabaja para ti; el oficial de préstamos no puede tomar una solicitud ni revisar tu crédito hasta que digas que quieres avanzar, y entonces ocurre en el portal seguro del prestamista, no por correo electrónico.

• Verifica la agencia de asesoría en el directorio de HUD antes de tu primera cita.
• Verifica al oficial de préstamos y a la compañía en NMLS Consumer Access.
• Hazles a ambos la misma pregunta: ¿en qué debo trabajar antes de buscar casa?

Tu presupuesto son dos números, no uno

El número que te da el prestamista es lo máximo que podría prestarte, calculado con tu ingreso bruto, tus deudas mensuales y tu crédito; los prestamistas llaman a esa comparación relación deuda-ingreso (DTI), y cada programa de préstamo fija su propio límite. El número que te das tú es el pago que todavía deja espacio para el cuidado de los niños, el transporte, el ahorro y la familia a la que quizá ayudas. El CFPB es directo: enfócate en lo que puedes pagar considerando tus otras prioridades, no en cuánto te califican.

La comparación con la renta es donde más se confunden los compradores de primera generación. Pagar $2,000 de renta no significa que una hipoteca de $2,000 sea cómoda, porque el pago hipotecario suma impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y muchas veces seguro hipotecario o cuotas de asociación, y porque el prestamista te califica por ingreso y deuda, no por tu historial de renta. La guía para compradores de primera vez de este sitio muestra los dos cálculos lado a lado.

El orden en que pasan las cosas

Nadie te explicó el orden, así que aquí está. Primero crédito y presupuesto. Segundo la preaprobación. Luego un agente de bienes raíces y la búsqueda. Luego la oferta y el contrato, la solicitud completa y la Estimación de Préstamo, la evaluación y el avalúo, la Divulgación de Cierre y el día del cierre. La guía del proceso de este sitio explica cada paso y el documento que recibes en él.

Junto a cada paso, escribe quién lo controla: tú, el agente, el oficial de préstamos, el evaluador, la compañía de cierre. Una conversación no es una solicitud, una preaprobación no es la aprobación final, y una fecha en el contrato no es una promesa de que el préstamo cerrará ese día.

Programas de Maryland, y la educación que piden

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland ofrece el Maryland Mortgage Program, que el estado describe como préstamos hipotecarios y ayuda para el pago inicial para quienes buscan ser propietarios, junto con educación para compradores y recursos de asesoría aprobados. Los avisos de vivienda de Maryland también recomiendan educación o asesoría de una agencia sin fines de lucro o gubernamental antes de firmar documentos de préstamo.

Los programas llegan a través de prestamistas participantes y tienen límites de ingreso, límites de precio y términos de pago o condonación que cambian. Pregúntale al oficial de préstamos si el prestamista participa y consigue los términos escritos vigentes antes de planear con cualquier ayuda; la guía de pago inicial de este sitio explica cómo se documentan la ayuda y los fondos de regalo.

Los papeles que necesitarás, y adónde van

Identificación con foto, talones de pago recientes, formularios W-2 y dos años de declaraciones de impuestos, y dos meses de estados de cuenta de las cuentas que vas a usar son el conjunto inicial habitual; el oficial agrega lo que tu situación necesite. Guarda páginas completas y nombres y direcciones consistentes.

Los documentos van al portal seguro del prestamista después de que el oficial envía el enlace. No pongas un número de Seguro Social, ITIN, fecha de nacimiento, número de cuenta ni declaración de impuestos en el formulario de contacto de este sitio, en un correo electrónico común ni en un mensaje de texto, sin importar quién lo pida.

• ¿Qué inicia una solicitud, y qué autoriza una consulta de crédito?
• ¿Qué plazos del contrato me toca vigilar a mí?
• ¿Qué dinero hay que documentar, y desde cuándo?
• ¿Cuándo vas a necesitar una versión más nueva de un documento que ya envié?

Lee los términos escritos antes de comprometerte

Cuando el prestamista emita una Estimación de Préstamo, léela como un paquete: términos del préstamo, pagos proyectados, costos al cierre, efectivo para cerrar y qué puede cambiar. Compara lo igual con lo igual en lugar de una tasa anunciada. Si un programa o una ayuda es parte del plan, pide su nombre exacto actual, sus reglas escritas, el estado de sus fondos y sus términos de pago.

No firmes nada que no entiendas. Pregunta, y si la respuesta no queda clara, pregúntale al consejero. Para eso están, y es lo que te habría dicho un familiar que ya pasó por esto.