Préstamos FHA en Maryland: qué son y cómo se comparan

Cómo funciona el seguro de FHA, y por qué cambia las reglas

FHA no te presta dinero. Asegura el préstamo que hace un prestamista, así que si dejas de pagar el prestamista está protegido, y el CFPB señala que el costo de ese seguro se te traslada a ti. A cambio, el prestamista puede aceptar un pago inicial más pequeño y un historial de crédito que un préstamo convencional quizá no aceptaría.

HUD describe las tres características distintivas del programa como pagos iniciales bajos, costos de cierre bajos y calificación de crédito más fácil, y señala que los préstamos FHA están disponibles para propiedades de una a cuatro unidades, lo que significa que una casa pequeña de varias unidades donde vivas puede calificar.

El pago inicial de 3.5 por ciento y lo que te cuesta el seguro

HUD establece que el pago inicial puede ser tan bajo como 3.5 por ciento del precio de compra. Los fondos de regalo de familiares y los programas de ayuda aprobados pueden ser parte de él; la guía de pago inicial de este sitio explica cómo se documentan.

El CFPB explica que el seguro hipotecario de FHA se paga en parte al inicio, una cantidad que normalmente se agrega al préstamo, y en parte con cada pago mensual. A diferencia del seguro hipotecario privado de un préstamo convencional, que se puede cancelar cuando alcanzas suficiente plusvalía, la prima mensual de FHA sigue reglas que dependen de tu pago inicial y puede durar toda la vida del préstamo. Pídele a tu oficial de préstamos que te muestre ambos números en la Estimación de Préstamo y que los compare con una opción convencional.

Crédito y calificación: flexible no significa automático

El CFPB dice que los estándares de FHA son generalmente más flexibles que los convencionales, y los prestamistas suelen aceptar puntajes de crédito más bajos y relaciones deuda-ingreso más altas que en un préstamo convencional. Cada prestamista aprobado por FHA aplica además sus propios requisitos, y cada expediente se evalúa: ingreso, deudas, activos, historial de crédito y la propiedad se verifican.

Si tu crédito tiene un problema reciente, como una cuenta en cobranza, un pago hipotecario atrasado o una bancarrota, pregúntale al oficial cómo lo trata FHA y cuánto tiempo debe pasar. La respuesta es específica para el evento y el programa, y es mejor escucharla antes de buscar casa.

Límites de préstamo y condominios en Maryland

FHA limita el monto del préstamo por condado, y el CFPB explica que los límites son más altos en zonas de mayor costo y cambian cada año. Los condados de Maryland cercanos a Washington y Baltimore tienen límites más altos que los condados rurales, así que el mismo préstamo puede estar dentro del límite en un condado y por encima en el siguiente. Tu oficial de préstamos revisa el límite vigente del condado de la propiedad.

Un condominio tiene un paso adicional: el proyecto generalmente tiene que estar aprobado por FHA, o la unidad tiene que calificar bajo las reglas de unidad individual de FHA, antes de poder usar un préstamo FHA. Si estás viendo condominios en Montgomery, Prince George’s, Baltimore o cualquier otro condado de Maryland, pregunta desde el principio si el edificio está aprobado.

• Pide el límite de FHA del condado donde buscas antes de fijar tu tope de precio.
• Pregunta si el proyecto de condominio está aprobado por FHA antes de escribir una oferta.
• Espera un avalúo de FHA que también revise estándares mínimos de la propiedad, no solo el valor.

FHA versus convencional: la comparación que debes pedir

Ninguno es mejor en general. FHA suele encajar con compradores con menos ahorros o crédito más limitado; el convencional suele encajar con compradores que pueden dar más de pago inicial o tienen buen crédito, porque el seguro hipotecario privado se cotiza según el crédito y se puede quitar. La tabla muestra qué comparar sobre la misma casa.

Pídele a tu oficial una Estimación de Préstamo para cada opción con el mismo precio y pago inicial. El pago mensual, el efectivo para cerrar y el costo total durante los años que esperas quedarte responden la pregunta mejor que cualquier regla general.

Cómo empezar

Los préstamos FHA solo vienen de prestamistas aprobados por FHA, y HUD publica la lista. Pregúntale a tu oficial si el prestamista está aprobado y si FHA encaja con tu expediente, y luego obtén la preaprobación igual que con cualquier otro préstamo. En Maryland, Paola atiende esa primera llamada en New Priority Lending Corp., y el formulario de contacto de este sitio solo le pide que te llame.

Si quieres una opinión independiente sobre FHA versus convencional, los consejeros de vivienda aprobados por HUD explican ambos sin que nadie en la transacción les pague. Nada en esta página te aprueba para un préstamo FHA ni promete que haya uno disponible para una propiedad en particular.